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美國房地產(chǎn)市場“遇冷”
來源:國際金融報(bào)作者:袁源 倪詩雯2025-08-20 19:45

過去幾年,洛杉磯的一對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人夫妻布洛克·哈里斯(Brock Harris)和洛里·哈里斯(Lori Harris)一直在火熱的房地產(chǎn)市場中摸爬滾打。但最近,他們明顯感受到市場正在發(fā)生變化。

洛里發(fā)現(xiàn),以前一些房源一上市就會(huì)受到買家追捧,如今卻不再那么搶手?!斑^去,我們的開放日常常人滿為患,隨后能收到多達(dá)15個(gè)報(bào)價(jià)。現(xiàn)在,即便開放日依然熱鬧,我們有時(shí)也只會(huì)拿到一個(gè)報(bào)價(jià)”。

這種降溫不僅出現(xiàn)在洛杉磯。在疫情暴發(fā)后的幾年里,美國房地產(chǎn)市場掀起了一股熱潮:賣家在多個(gè)報(bào)價(jià)之間糾結(jié),稀缺房源的出價(jià)往往遠(yuǎn)高于要價(jià)。而如今,這種狂熱的局面正在逐漸消退。

樓市放緩

根據(jù)房地產(chǎn)搜索引擎Zillow的數(shù)據(jù),今年6月,超過1/4的賣家下調(diào)了要價(jià),這是自2018年以來同期最高比例。

需求的回落同樣沖擊了新建住宅市場。美國全國住房建筑商協(xié)會(huì)(National Association of Home Builders)18日發(fā)布的報(bào)告顯示,66%的房屋建筑公司不得不通過提供銷售激勵(lì)來吸引買家,這一比例創(chuàng)下疫情以來的新高。

另據(jù)洲際交易所(ICE)8月份的報(bào)告,全美超過30%的大型房地產(chǎn)市場價(jià)格已較近期高點(diǎn)下跌至少1%。

佛羅里達(dá)州的樓市逆轉(zhuǎn)尤為顯著。疫情過后,南佛羅里達(dá)憑借陽光充足和相對(duì)寬松的防疫政策,吸引了大批遠(yuǎn)程辦公人士,房地產(chǎn)市場一度火爆。然而,過去兩年,該州市場明顯停滯,成為全美趨勢的縮影。

“總的來說,我認(rèn)為這是一個(gè)買方市場?!狈鹆_里達(dá)州德拉海灘的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人莎倫·羅斯(Sharon Ross)表示,現(xiàn)在“庫存量非常大”。

ICE的數(shù)據(jù)顯示,佛羅里達(dá)州房價(jià)跌幅繼續(xù)領(lǐng)先全美,該州85%的縣在過去一年中出現(xiàn)價(jià)格下降。與此同時(shí),得克薩斯州房價(jià)也出現(xiàn)大幅下跌,加利福尼亞州、亞利桑那州、科羅拉多州和愛達(dá)荷州部分地區(qū)的房價(jià)較近期高點(diǎn)下降了3%以上。

不過,ICE報(bào)告指出,東北部和中西部部分地區(qū)的房價(jià)仍在上漲,只是漲幅已明顯低于前幾年。羅斯補(bǔ)充說,房屋保險(xiǎn)費(fèi)和房產(chǎn)稅的快速上漲,也讓許多買家不再愿意支付幾年前的高價(jià)。

住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司雷德芬(Redfin)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾·費(fèi)爾韋瑟(Daryl Fairweather)指出,房價(jià)上漲和抵押貸款利率居高不下只是房地產(chǎn)市場放緩的部分原因。她強(qiáng)調(diào),不僅僅是“負(fù)擔(dān)能力”的問題,更深層次的經(jīng)濟(jì)不確定性也讓買家望而卻步。

“在經(jīng)濟(jì)形勢如此不確定的情況下,人們會(huì)對(duì)作出大額財(cái)務(wù)承諾猶豫不決。”費(fèi)爾韋瑟補(bǔ)充道,“如果你失業(yè)了,可能會(huì)擔(dān)心找不到新的工作支付房貸,這種壓力會(huì)讓潛在買家更謹(jǐn)慎?!?/p>

近期的環(huán)境也加劇了這種擔(dān)憂。美國總統(tǒng)特朗普的貿(mào)易和關(guān)稅政策在一定程度上拖累了經(jīng)濟(jì)增長,而上個(gè)月就業(yè)數(shù)據(jù)遜于預(yù)期,更讓人擔(dān)心經(jīng)濟(jì)放緩可能比之前想象得更嚴(yán)重。

與此同時(shí),租賃市場的變化也在影響住房需求。此前,全美平均租金持續(xù)下滑,這在一定程度上減輕了租戶的壓力。但這一趨勢近期出現(xiàn)反轉(zhuǎn),Redfin數(shù)據(jù)顯示,7月份租金中位數(shù)同比上漲1.7%,為2023年1月以來的最大漲幅。

期待降息

在北卡羅來納州夏洛特工作的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人桑迪·麥卡爾平(Sandy McAlpine)表示,許多潛在買家正在觀望,期待美聯(lián)儲(chǔ)盡快降息,從而降低購房成本?!按蠹叶颊J(rèn)為,一旦美聯(lián)儲(chǔ)降息,就是他們出手買房的最佳時(shí)機(jī)”。

盡管市場普遍預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將在9月降息,近期抵押貸款利率也有所回落,但歷史經(jīng)驗(yàn)表明,情況并非總是如此。事實(shí)上,去年秋季美聯(lián)儲(chǔ)開始降息時(shí),抵押貸款利率反而出現(xiàn)了上升。

雖然美聯(lián)儲(chǔ)并不直接設(shè)定抵押貸款利率,但其政策會(huì)影響10年期國債收益率,而這正是決定房貸成本的關(guān)鍵基準(zhǔn)。根據(jù)房地美(Freddie Mac)數(shù)據(jù),上周30年期固定抵押貸款利率平均為6.58%,為近10個(gè)月來的最低水平。

費(fèi)爾韋瑟預(yù)計(jì),明年的抵押貸款利率仍有望繼續(xù)下降。但她也提醒,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢存在很大不確定性,買家應(yīng)保持謹(jǐn)慎。

“現(xiàn)在買家有機(jī)會(huì)獲得以前沒有的機(jī)會(huì),他們可以協(xié)商出更優(yōu)惠的價(jià)格,而且抵押貸款利率也不像今年早些時(shí)候那么高了?!彼f,“對(duì)于那些一直在觀望的買家來說,現(xiàn)在或許是重新入市的好時(shí)機(jī)?!?/p>

責(zé)任編輯: 高蕊琦
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