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潘悅 制圖

新華保險(xiǎn)旗下基金接連收購(gòu)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、多家險(xiǎn)企追加不動(dòng)產(chǎn)投資、險(xiǎn)資REITs獲配份額顯著提升……今年以來(lái)，險(xiǎn)資正加速布局商業(yè)地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施等另類資產(chǎn)，既通過(guò)基金直投購(gòu)物中心，又借REITs、債權(quán)計(jì)劃等多渠道配置不動(dòng)產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，“資產(chǎn)荒”背景下，險(xiǎn)企此舉意在鎖定長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，但流動(dòng)性、估值及資產(chǎn)負(fù)債匹配等風(fēng)險(xiǎn)同樣不容忽視。

險(xiǎn)企“團(tuán)購(gòu)”購(gòu)物中心

險(xiǎn)資已成為商業(yè)地產(chǎn)交易市場(chǎng)的常客。最新消息顯示，持有國(guó)內(nèi)多家薈聚購(gòu)物中心的英格卡正計(jì)劃出售其中10座，首批無(wú)錫、北京、武漢三項(xiàng)目交易規(guī)?；蜻_(dá)160億元，由某頭部險(xiǎn)企領(lǐng)投基金接盤(pán)。

早在年初，新華保險(xiǎn)便通過(guò)百億級(jí)不動(dòng)產(chǎn)基金“坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)”陸續(xù)受讓安徽宣城、銅陵等多地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。1月，宣城、安陽(yáng)、四平等項(xiàng)目完成工商變更，原股東大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)退出，坤華基金成為全資股東。公開(kāi)信息顯示，坤華基金成立于2023年12月，新華保險(xiǎn)持股99.9%，中金資本持股0.1%。截至目前，該基金已在北京、南京、揚(yáng)州、成都等至少14個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目中現(xiàn)身。

陽(yáng)光人壽亦在同步布局。2023年12月，陽(yáng)光人壽出資55.1億元設(shè)立“麗水聯(lián)融壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)”，間接持有合肥、東莞等地6家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。2024年11月，該基金引入中銀三星人壽、太保人壽旗下南京太保鑫匯致遠(yuǎn)基金，二者分別持股9.07%，共同分享資產(chǎn)收益。

此外，大家保險(xiǎn)已將上海松江等3家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)收入囊中。

中國(guó)平安副總經(jīng)理付欣在2024年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司不動(dòng)產(chǎn)敞口持續(xù)收窄，同時(shí)配置了可帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的收租物業(yè)，“壓艙石”效應(yīng)顯著，既提升資產(chǎn)穩(wěn)健性，又保障長(zhǎng)期現(xiàn)金流。

除商業(yè)地產(chǎn)外，險(xiǎn)企對(duì)純不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的追加投資也在加碼。據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露，截至8月，今年已有太保壽險(xiǎn)、建信人壽、中國(guó)人壽、中國(guó)平安等險(xiǎn)企公告13筆大額不動(dòng)產(chǎn)投資，均為既有項(xiàng)目的新增出資，合計(jì)超47億元。

不動(dòng)產(chǎn)類另類資產(chǎn)受關(guān)注

除了直接持有商業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，地產(chǎn)、基建等領(lǐng)域的另類資產(chǎn)也受到險(xiǎn)資關(guān)注。

同花順數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)發(fā)售的14只REITs產(chǎn)品中，保險(xiǎn)資金投資賬戶均獲配售，若以保險(xiǎn)資金投資賬戶和保險(xiǎn)資管產(chǎn)品網(wǎng)下配售合并計(jì)算，截至8月12日，年內(nèi)險(xiǎn)資已參與REITs產(chǎn)品配售26.31億元，這一數(shù)字遠(yuǎn)超2024年全年29只REITs產(chǎn)品的17.19億元。年內(nèi)發(fā)售的REITs產(chǎn)品中，有12只的險(xiǎn)資獲配金額超1億元。

從險(xiǎn)資配售份額占比來(lái)看，也較往年有所提高。年內(nèi)險(xiǎn)資賬戶平均網(wǎng)下配售份額占比為7.92%，保險(xiǎn)資管產(chǎn)品賬戶平均網(wǎng)下配售份額占比為1.12%。相較之下，2024年發(fā)售的29只產(chǎn)品中，保險(xiǎn)資金投資賬戶平均配售份額占比為3.15%。保險(xiǎn)資管產(chǎn)品賬戶平均配售份額占比為0.36%。

從產(chǎn)品類型上來(lái)看，險(xiǎn)資獲配的14只產(chǎn)品中，倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施分別有3只，能源基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施分別有2只。

今年發(fā)行的REITs產(chǎn)品中，南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT和南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT兩只產(chǎn)品險(xiǎn)資網(wǎng)下配售份額占比超10%，獲配金額分別為5.19億元、2.68億元，前者也成為年內(nèi)險(xiǎn)資網(wǎng)下配售參與率最高的REITs產(chǎn)品。從資產(chǎn)類型上來(lái)看，兩只產(chǎn)品均為新型基礎(chǔ)設(shè)施，底層項(xiàng)目分別為潤(rùn)澤（廊坊）國(guó)際信息港A-18數(shù)據(jù)中心、國(guó)金數(shù)據(jù)中心。

此外，還有險(xiǎn)企通過(guò)成立不動(dòng)產(chǎn)投資基金投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。今年初，中國(guó)人壽公告稱，中國(guó)人壽、首景投資及財(cái)信人壽擬與國(guó)壽置業(yè)、北京朗佳及創(chuàng)弛企業(yè)管理訂立合伙協(xié)議，成立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），認(rèn)繳出資總額為人民幣52.37億元，其中，中國(guó)人壽認(rèn)繳出資額為人民幣35億元。國(guó)壽資本將作為合伙企業(yè)的管理人。中國(guó)人壽表示，合伙企業(yè)的投資聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，有助于形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)健康發(fā)展，是服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要實(shí)踐。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具備“股+債”屬性，有助于提升保險(xiǎn)資金組合收益。

除了公募REITs，基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃亦同步升溫。

8月以來(lái)，保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)登記多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃。例如，民生通惠資管登記太平水庫(kù)基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃、溫州灣新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃；平安資管登記武漢地鐵債權(quán)投資計(jì)劃、宜賓綜保產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃（一期）；光大永明資管登記宿遷標(biāo)準(zhǔn)化廠房基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃；中意資管登記河鋼綠色基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃；工銀安盛資管登記惠山高科基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃；華泰資管登記設(shè)立瑞尋高速基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃。

“險(xiǎn)資資產(chǎn)配置需契合負(fù)債特性，核心在于實(shí)現(xiàn)收益、久期與現(xiàn)金流匹配?！眹?guó)信證券分析師孔祥說(shuō)。有行業(yè)分析師指出，一方面，傳統(tǒng)依賴的國(guó)債、高等級(jí)信用債等固定收益資產(chǎn)收益率持續(xù)下行，難以覆蓋壽險(xiǎn)產(chǎn)品剛性負(fù)債成本，易引發(fā)“利差損”風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，“資產(chǎn)荒”加劇，優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)久期資產(chǎn)供給稀缺，加劇了長(zhǎng)期投資收益的不確定性。面對(duì)債券收益率持續(xù)下行，險(xiǎn)資被動(dòng)轉(zhuǎn)向更具收益性的商業(yè)地產(chǎn)。

流動(dòng)性、估值等風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

雖然不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)為險(xiǎn)企資產(chǎn)配置提供了更大的選擇空間，但業(yè)內(nèi)專家同時(shí)提醒，險(xiǎn)企應(yīng)同時(shí)注意風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)注資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，保險(xiǎn)公司此前在風(fēng)險(xiǎn)偏好相對(duì)激進(jìn)的情況下，資產(chǎn)配置追求快速成長(zhǎng)性和高收益性，資金風(fēng)險(xiǎn)較大，與目前負(fù)債端結(jié)構(gòu)匹配程度出現(xiàn)偏差。此前行業(yè)普遍看好地產(chǎn)投資，認(rèn)為其周期符合保險(xiǎn)業(yè)負(fù)債端長(zhǎng)周期特點(diǎn)，一些險(xiǎn)企為了獲取較高收益，通過(guò)各種途徑較多配置如房地產(chǎn)等另類資產(chǎn)，信用下沉情況明顯。

此外，基于收益穩(wěn)定、可提供持續(xù)現(xiàn)金回報(bào)、符合資產(chǎn)負(fù)債端需求等原因，險(xiǎn)資熱衷配置REITs，但由于產(chǎn)品流動(dòng)性相對(duì)有限，加之目前地產(chǎn)價(jià)格邏輯發(fā)生變化，舊有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不適配市場(chǎng)現(xiàn)狀的問(wèn)題可能帶來(lái)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，其中包括資產(chǎn)在市場(chǎng)壓力下折價(jià)出售的風(fēng)險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)底層運(yùn)營(yíng)方的信用與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資負(fù)錯(cuò)配或追求短期收益放大“利差損”風(fēng)險(xiǎn)等。上述業(yè)內(nèi)人士指出，中小險(xiǎn)企尤其需要警惕資本與風(fēng)控承受能力的邊界，這一點(diǎn)在“資產(chǎn)荒”背景下尤為突出。